为切实解决我县房地产开发存在的共性问题，根据《永州市人民政府办公室关于印发〈永州市房地产开发小区集中整治工作实施方案〉的通知》（永政办发〔2014〕33号）、《宁远县人民政府办公室关于印发〈宁远县房地产开发小区集中整治工作实施方案〉的通知》（宁政办发〔2014〕18号）等文件精神，结合我县实际，特制定本实施意见：
一、处理范围及其前置条件
具有房地产开发资质的企业在国有土地上开发建设的项目（以下简称房地产开发项目），且符合以下条件：
1.符合消防法律法规要求，消防审核验收合格；
2.房屋结构安全检测合格；
3.对城乡规划实施无重大影响；
4.无重大矛盾纠纷或信访隐患；
二、共性问题及处理意见
（一）消防安全隐患的问题
1.对存在违反消防法律、法规的项目，由县小区整治办组织相关单位现场确定整改方案，经消防部门验收合格后，按程序办理消防行政许可手续。
2. 2015年4月30日前已进行消防设计审核、消防设计备案受理的项目，按原《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）进行审核、验收。对2015年5月1日之后进行消防设计审核、消防设计备案受理的项目，按现实行的《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）进行审核、验收。
3.对需动用专项维修基金整改火灾隐患但又无责任主体的，由县房产局协调启用专项维修基金进行整改。
（二）违反规划的问题
1.已办理建设工程规划许可证，符合消防、质量安全，且同时满足国家强制性规范和标准要求的违法违规建筑，有下列情形的免予行政处罚：
①小区内建筑内部移位，未侵占道路红线、未影响周边用地、未超层超面积的建筑项目。
②小区内建筑退周边用地界线不足，未超层超面积的其他违法违规行为，周边邻里无异议的建筑项目。
③小区内配套设施可整改且已整改到位的建筑项目（公厕因业主不同意整改建设，垃圾站与环卫部门签订上门服务协议，并安置了垃圾桶的小区,视为单项整改到位）。
④因城市规划调整，按原批准规划实施的建筑项目。
2.有下列情形的，根据《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》，由执法主体上报县小区整治办审核同意后再由执法主体实施行政处罚：
①建设工程规划设计方案虽经规委会批准，但未取得建设工程规划许可证的，建设工程符合经批准的建设工程规划
设计方案的，处建筑物单体建设工程造价百分之五的罚款。
②未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的，可采取整改措施消除对规划实施影响的，限期整改，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取整改措施消除影响的，限期拆除，无法拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款（本条所称违法收入是指违反规划事实的建筑物、构筑物单体出售所得价款；出售所得价款明显低于同类房地产市场价格的，由处罚机关委托有资质的房地产评估机构评估确定）。 对规划受益影响由建设行业主管部门聘请专业机构依法认定。
3.房地产开发项目经规划部门核实符合规划或经整改符合规划的，依法处理后办理规划许可手续；房地产开发项目经规划部门核实不符合规划或经整改仍不符合规划的，依法处理后不再办理规划许可手续，报小区整治领导小组审核同意后，由县住建局核发《违法建设工程规划核实单》，房产局和不动产登记中心凭《违法建设工程规划核实单》办理预售和不动产登记等手续。
4.单价确定
建筑物单体工程造价按《宁远县人民政府关于调整建设项目报建环节收费标准的通知》（宁政函﹝2015﹞11号）核定的标准执行：7层（含7层）以下的600元/㎡，8层（含8层）以上1000元/㎡。
（三）超容积率补缴土地差价款的问题
1.根据县房产局提供的实测面积，由县住建局核准，报县小区整治办审核认定超容积率建筑面积；
2.由县住建局函告县国土资源局，由县国土资源局、县财政局委托有资质的评估公司，核定楼面地价；
3.由小区整治办组织审核认定评估结果，确定补缴超容积率土地价款；
4.超容积率补缴土地价款按现时的楼面地价乘以超容积率建筑面积补交土地价款。
（四）改变土地性质、规划用途的土地差价收取问题
1.划拨土地改变土地性质、规划用途的
①对原划拨土地使用权人只改变土地性质，未改变规划用途等土地使用条件申请划拨转出让的，根据《宁远县人民政府办公室关于调整划拨土地转出让收入征缴比例的通知》（宁政办函〔2015〕25号），按申请时执行基准地价的百分之八十补缴土地价款。
②经住建部门同意报经县人民政府批准可以改变土地用途等使用条件的，可办理协议出让手续，应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格－拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。
2.出让土地改变用途等土地使用条件的
根据城市总体规划、土地利用规划、国有出让土地申请改变用途等土地使用条件，由住建、国土部门依法审查，报经县人民政府批准后，原土地使用权人与国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，应补缴的土地出让金额＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地使用条件剩余年期土地使用权市场价格。但《城市规划法》《国土法》《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确不得改变性质，应当收回土地使用权重新公开挂牌出让的除外。
3.工业用地改变性质、改变规划用途等土地使用条件的，必须符合县城总体规划、土地利用规划和专项规划，符合的根据招拍挂相关规定，必须由政府依法有偿收回，重新组织招拍挂。
4.擅自改变土地性质和规划用途的，依法从重处理；构成犯罪的，移送司法机关处理。
（五）规费收取的问题
未批先建或少批多建补缴各项报建规费的标准：按住建部门核定的实际建设年度的收费标准收取各项建设规费，按相关规定收取滞纳金。
（六）小区绿化的问题
1.小区建筑退让红线问题。小区建筑退让红线部分建有绿化的，可一并计算为小区绿化。
2.土地拍卖时控规绿地率指标低于规划审批时绿地率指标问题。小区绿化整治时可按控规绿地率执行，绿地率就低计算。
3.规划审批时绿地率指标与规划设计平面图实际有差距问题。
①小区建设时按图施工，建筑密度未增加，小区道路等基础设施未占用绿化用地，经实测后可认为小区绿地率达标；
②小区建设时违反规划设计，小区道路或其它基础设施未按规划设计方案建设，绿化用地被占用，又无法整改恢复绿化，按设计方案实测实际减少的绿地面积，予以依法依规处理。
（七）异地绿化补偿费收取标准
根据湖南省《关于城市园林绿化补偿费标准问题的批复》（湘发改价费〔2014〕1170号），我县异地绿化补偿费按以下标准执行：
1.2016年4月30日（含30日）以前，经规划批准建设的项目，所缺绿地面积收费标准为每平方米200元；未经规划批准建设的项目，其违法违规建设行为经处罚到位后，所缺绿地面积收费标准为每平方米250元。
2.2016年5月1日（含1日）以后，经规划批准建设的项目，所缺绿地面积按照省发改委、省财政厅核定永州市每平方米5512元收费标准执行。
（八）小区停车位的问题
根据《城乡规划法》第六十四条的规定，缺少停车位的没收建设单位违法收入（本条所称违法收入是指建设停车位的工程造价），可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
（九）商品房预售的问题
房产局办理商品房预售许可证前，应审核该楼是否存在违规行为，如有违规行为，经处理到位后，可办理商品房预售许可证，报小区整治办备案。
房地产开发企业未取得商品房预售许可证前有以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预售款等性质行为的，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条之规定，对违规预售的房地产开发企业，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下罚款。凡未处理到位、不补办商品房预售许可证的楼盘，不得办理不动产登记等有关手续。
（十）商品房买卖合同条款纠纷的问题
2017年1月1日以前，小区中出现的商品房买卖合同纠纷，以当时所签订的合同为准。从2017年1月1日起，根据《住房和城乡建设部工商行政管理总局关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知》（建房〔2014〕53号）要求，全面推行《商品房买卖合同示范文本》。
（十一）物业管理服务的问题
1.业主大会和业主委员会运作不规范的问题
成熟配套完善的小区要严格按照《业主大会和业主委员会指导规则》的规定选举产生业主委员会，有条件的小区在
2017年3月31日前成立业主委员会。街道、社区要对业主委员会的人选把关，把热心公益事业，具有一定组织能力的同志选进业主委员会，优先推荐人大代表、政协委员、共产党员和国家公职人员作为候选对象，让业主委员会真正起到代表小区业主的作用。
2.物业管理用房的问题
原规划设计方案没有规定留置物管用房的，由房产部门组织开发商协调解决，保证基本需要即可。规划有物管用房的，严格按规划执行。
3.党组织进小区的问题
推进党支部进驻业委会、业委会成立党支部的做法，切实加强党组织对业委会的领导。由街道、社区协调把关，优先把热心公益事业的党员作为业主委员会候选对象，或选派党员干部领导业委会工作。
4.小区二次供水系统安全保障的问题
①小区二次供水系统设计应与小区主体工程同步设计。二次供水系统设计应报县供水部门审核同意，方可正式出图。凡无二次供水系统配套设计或无供水部门审核同意意见的，县发改、住建、国土、房产、电力、供水等部门作不满足申报条件处理，不予办理相关业务或提供业务服务。
②县供水部门参加小区项目工程的竣工验收工作，凡无供水部门出具的供水系统专项验收合格意见的，住建、房产、供水部门不得为其办理相关业务或提供相关服务。
③小区供水系统由县供水部门实行“统建统管，建管服务一体化”。小区负责人必须按照《城市供水条例》、湖南省实施《城市供水条例》办法、《宁远县城区二次供水管理办法》，依规依程序办理或建设小区供水系统。凡违反《城市供水条例》等有关规定的，一律由县供水部门按有关规定从严处罚并整改到位。
④实行二次供水价格加收补偿二次供水系统日常管理维护费用制度。县政府统一核实价格后，在每月水费中加收，由县供水部门作为二次供水系统日常管理维护费用。
三、工作要求
（一）加强领导,落实责任。调整县房地产开发小区集中整治工作领导小组，由县委书记刘卫华、县长唐何任顾问；县委常委、政法委书记彭小兵任组长；县委常委、常务副县长黄永英，副县长、公安局长陈云生，副县长欧阳国春，正处级干部何国雄，副处级职级干部夏峰任副组长；县委办、政府办、纪委（监察局）、政法委、法院、检察院、公安局、财政局、发改委、住建局、国土资源局、消防大队、房产局、科经委、食药工商质监局、安监局、广播电视台、城市园林局、不动产登记中心、自来水公司、电力公司等单位及舜陵街道、桐山街道、东溪街道、文庙街道主要负责人为成员。领导小组下设办公室，由何国雄同志兼任办公室主任，杨国基、王鋆、周林茂、宋长清、陈文军、谢珊珊同志任办公室副主任，负责日常工作。
（二）部门联动，形成合力。有关职能部门要密切配合，加强协调，形成合力。各房地产开发企业、施工企业、小区物业服务企业、中介组织等要主动提供相关审批手续。县委督查室、县政府督查室要加强督查督办，确保《宁远县房地产开发秩序整治工作处理意见》落实到位。
（三）严明纪律，严格问责。各有关职能部门要严格履职，对申请接受处理的房地产开发项目认真审核和把关，对审核把关不严的，实行责任追究。
四、经费保障
参照以往土地清理的经费保障办法，由县财政安排房地产开发共性问题处理领导小组及办公室工作经费，从收缴费用总额中提取百分之六的资金作为工作经费，用于评估、租车、依法打击、强制拆除、办公日常运转、总结表彰、奖励有功人员等方面的合理支出。