NYDR-2018-00002

宁远县人民政府文件

宁政发[2018]4号

宁远县人民政府

关于印发《宁远县城镇棚户区改造范围内国有土地上的房屋征收与补偿实施办法》的

通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县直有关单位：

《宁远县城镇棚户区改造范围内国有土地上的房屋征收与补偿实施办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

宁远县人民政府

2018年3月22日

宁远县城镇棚户区改造范围内国有土地上的

房屋征收与补偿实施办法

第一章 总 则

第一条为推动我县棚户区改造工作顺利进行，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物权法》、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》、《永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及棚改有关政策规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条凡符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，经县人民政府审定，列入宁远县国民经济和社会发展年度计划的城镇棚户区改造项目，其国有土地上的房屋征收与补偿适用本办法。

第三条县人民政府为征收主体；县房屋征收与补偿办公室为征收部门，组织城镇棚户区改造范围内国有土地上的房屋征收与补偿工作；项目实施主体（项目实施工作组，下同）负责棚户区改造项目房屋征收与补偿的具体工作。

第四条棚户区改造项目的征收范围确定后，征收部门及项目实施主体要入户充分征求被征收人意见，并组织相关专家论证。在县人民政府作出房屋征收决定前，要进行社会稳定风险评估，涉及被征收数量较多或公众意见分歧较大的，要依法组织由被征收人和公众代表等各方参加的听证会，并提交县政府常务会议讨论决定。

征收范围确定并公布后，房屋征收部门应书面通知住建、工商、国土资源、城管、公安、文化、卫生、银行等有关部门暂停办理房屋征收范围内的相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第五条征收部门及项目实施主体依照本办法的规定，根据各项目的具体情况，制定相应的征收补偿方案，并严格依法对被征收人给予公平公正的补偿安置。被征收人和承租人均应服从棚户区改造需要，在规定期限内完成搬迁。

第二章 权属、性质及面积的认定

第六条 县人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门和项目实施主体要组织住建、国土、不动产、城管、被征收房屋所在地街道（乡镇）、社区（村组）等有关部门依法对征收范围内的房屋、土地、附属物等进行调查、认定和处理。

第七条持有房屋所有权证和土地使用权证，或持有不动产登记权证的，均为合法产权房屋。

第八条未办理相关证件的被征收房屋，经住建、国土、不动产、房产、城管等职能部门调查，对被征收房屋的合法性、权属作出认定。

第九条房屋及土地性质以权属登记部门的登记簿为准，存在争议的以住建、国土、不动产、房产、城管等职能部门认定的为准。

第十条被征收房屋面积以征收红线范围内所持证件的面积为准；有关证件载明的被征收车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等认定为合法建筑面积；未登记确权的，由有测绘资质的机构进行测绘，征收人与被征收人现场核实，并经住建、国土、不动产、房产等职能部门认定后的面积为准。

第十一条房改房、集资建房在登记部门办理了登记手续的，认定为合法产权房。持有限产权的房屋所有权人，符合房改政策并积极配合棚改工作的，经主管部门和原单位同意，按有关政策进行房改衔接，按拟定的补偿方案予以补偿。

第十二条“住改非”房屋是指取得合法的营业执照、税务登记证等相关证照，且连续经营超过五年以上（含五年）的房屋，其权属、性质及面积由相关职能部门予以认定。

第十三条被征收房屋的面积、权属、性质等应予现场公示，征求意见，并接受监督。

第三章 征收补偿原则

第十四条房屋征收对被征收人的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿。包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，房屋室内装饰装修的补偿，以及附属物的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、过渡安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产、停业的补偿；

（四）其他附属设施的补偿。

第十五条下列情形不予补偿：

（一）经调查认定的违法、违章建筑物及构筑物；

（二）超过批准期限的临时建筑物及构筑物；

（三）征收范围公布后，新建、改建、扩建的建（构）筑物、附属物、装饰装修及种植的花卉、树木、农作物等；

（四）原房改时的以息代租的房屋。

第十六条经认定的“住改非”房屋，其补偿标准可略高于住宅房屋的补偿标准，但原则上不高于同地段非住宅房屋的补偿标准。

第十七条征收范围内的房屋被依法征收后，其国有土地使用权同时收回，由政府储备。

第四章 征收评估

第十八条征收国有土地上的房屋按市场评估价补偿，不低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第十九条评估时点为县人民政府发布房屋征收公告之日。

第二十条评估机构的选定

（一）由征收部门向社会发布征收项目信息和征收评估机构资格条件。

（二）具备房地产价格评估资质的评估机构报名，征收部门对价格评估机构报名资格进行审查时征求国土部门意见。

（三）征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单（三家或三家以上），供被征收人协商选定。

（四）被征收人在发布公开选择房地产评估机构公告之日起7个工作日内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知征收部门；协商不成的，由征收部门主持，通过投票由多数人决定，或者邀请被征收人代表、人大代表、政协委员，公证人员公证，以公开抽签方式选定评估机构。

（五）一个项目原则上只能确定一个评估机构进行评估。

第二十一条备选评估机构应信誉好，无不良记录，具有三级以上（含三级）评估资质。征收部门应将备选评估机构在有关媒体、网站公示。

第二十二条征收部门或被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10内，向原评估机构书面申请复核评估；对复核结果有异议的，应当自收到复核结果10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第五章 征收补偿

第二十三条房屋征收采用产权调换、货币补偿两种方式进行补偿，被征收人可选择其中一种补偿方式进行补偿。

第二十四条 非住宅房屋只采用货币补偿方式进行补偿，不低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第二十五条棚户区改造项目鼓励被征收人选择货币补偿。选择货币补偿的，同比产权调换给予上浮10℅的面积奖励。选择产权调换的，置换房面积按被征收房屋建筑面积1∶1进行置换。由人民政府根据被征收人的实际情况统一规划集中建设安置小区，或组织建设单位提供产权调换房屋，并与被征收人计算结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。产权调换房屋为期房的，过渡期限内，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或提供周转用房。

第二十六条选择产权调换的，实行先签约优先选择调换房的原则，同时签约的以腾房快的为优先。被征收人选择调换房面积不足或超过产权调换总面积的部分，按县政府发布征收决定当月的新建商品房网签预告登记均价进行双方补差。

第二十七条房屋装饰装修按市场评估价补偿房屋所有权人，也可由征收人与被征收人协商补偿。

第二十八条因非住宅房屋的征收造成停产停业损失的，按被征收房屋（不包括装饰装修补偿金）评估价值的7‰补偿房屋产权人，补偿期限为6个月。

第二十九条根据房屋征收的需要，应制定补助、奖励的种类和标准，积极推动棚改项目顺利完成，重置价标准按财政当月预算价为准。

第六章 征收补偿安置程序

第三十条发布征收范围：由征收部门发布征收范围，启动房屋征收，暂停办理相关手续，并在项目征收范围内公示。

第三十一条入户核查：项目实施主体对纳入棚户区改造范围的住房进行逐户核查并建档立卡。

第三十二条产权认定：房屋征收部门组织有关部门依法对征收范围内的建筑进行调查、认定和处理，并在项目范围内公示。

第三十三条张榜公布：对各被征收户的房屋、土地、附属设施等情况，在媒体和现场进行公示。

第三十四条拟定征收补偿方案：征收部门和项目实施主体根据项目的调查情况拟定征收补偿方案。

第三十五条补偿方案论证：由征收部门和项目实施主体组织发改、住建、国土、不动产、房产、法制办、财政、社区、人大代表、政协委员等对征收补偿方案进行论证。

第三十六条公布征求意见：征收部门和项目实施主体对经过论证后的征收补偿方案予以公布，征求公众意见，征求意见期限不少于30日。多数人持有异议时，由县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的进行听证，并根据征求意见及听证会情况修改方案并进行公示。

第三十七条社会稳定风险评估：由征收部门和项目实施主体向维稳部门申请召开由人大代表、政协委员、发改、住建、国土、不动产、房产、公安、城管、纪检、信访、社区等参加的社会稳定风险评估会议。

第三十八条拆除违法违章建筑：对不予补偿的违法违章建筑，由有关职能部门进行拆除。

第三十九条 县政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第四十条发布公告：征收部门将《房屋征收与补偿方案》报县人民政府审定，县人民政府作出征收决定、发布征收公告。

第四十一条委托评估：征收部门和项目实施主体组织被征收户通过协商、抽签等方式选定拆迁补偿评估机构，对被征收房屋进行分户评估，评估结果在征收现场予以公示。

第四十二条签订协议：征收部门及项目实施主体与被征收人签订征收补偿安置协议，协议应包括以下内容：

（一）房屋、土地、附属物等基本情况；

（二）补偿方式；

（三）补偿金额及支付期限；

（四）用于产权调换房屋的地点和面积；

（五）搬迁费和搬迁期限、临时安置费或周转房；

（六）停产停业损失；

（七）过渡方式、期限、腾房时间等。

第四十三条补偿安置：征收部门和项目实施主体按双方签订的征收补偿协议，对被征收人进行足额补偿。对产权调换户要做好后期的房屋分配入住工作。

第四十四条房屋拆除：腾房完毕后房屋的拆除应由项目实施主体组织街道、社区委托符合拆迁要求的拆迁公司对房屋及附属物进行拆除，并做好安全防范工作。

第四十五条被征收房屋腾房拆除后，征收人或被征收人应在五个工作日内到登记机构申请注销登记

第七章 法律责任

第四十六条有下列行为之一的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定进行处理：

（一）县人民政府及房屋征收部门工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的；

（二）采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的；

（三）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的；

（四）房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的。

第四十七条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第四十八条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的人民政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第八章 其他约定

第四十九条房屋征收部门和项目实施主体与被征收人就搬迁期限、补偿标准、搬迁方式、过渡期限等原因达不成补偿协议的，或被征收人房屋所有权人不明确的，由项目实施主体报请县人民政府作出补偿决定。补偿决定生效后，县人民政府可依法申请人民法院强制执行。

在按补偿决定实施强制执行时，房屋征收部门应对被征收房屋装饰装修做勘察记录，并向公证机关办理证据保全，被征收房屋装饰装修价值由评估机构评估确定。

第五十条有租赁关系的，由被征收人与承租人协商解除租赁关系，达成搬迁协议，并在规定腾房时间内搬迁。

第五十一条被征收房屋设有抵押权的，在签订征收补偿协议后15日内由被征收人与债权人解除债务关系后予以补偿；被征收人不能提前清偿或变更抵押权的，征收部门可从被征收人补偿款中提取相当于债权担保部分金额向公证机关办理公证提存。

第五十二条列入棚户区改造拆除范围内的空置公有住房不得再安置人员入住；对未办理租住手续的临时租住人员，由房屋产权单位予以清退；对于公房私自转租、转借他人居住及空置一年以上的，由房屋产权管理单位与承租人解除租赁关系，收回房屋。

第九章 附 则

第五十三条本办法自印发之日起施行。本办法没有作规定的及与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定不一致的，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行；国务院及住房和城乡建设部、省人民政府有新规定的，从其规定。

第五十四条本办法未尽事宜，参照有关法律法规及政策规定，实行“一事一议”。

附件：宁远县城镇棚户区改造范围内国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励项目及标准(送审稿)

一、补偿

1、房屋价值补偿。选择房屋产权调换的，按被征收房屋建筑面积1:1进行调换。选择货币安置的，被征收房屋按市场评估价进行补偿，补偿标准不低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2、房屋装饰装修补偿。房屋装饰装修按市场评估价予以补偿给房屋所有权人，也可由征收人与被征收人协商补偿。

3、搬迁补偿。房屋搬迁费，计算两次，每户按1500元/次予以补助。有特殊的大件物品或大型机械，其搬迁费可按实另补。

4、过渡安置补偿。产权调换房屋为期房的，给予过渡安置补偿，每户按600元/月予以补助。过渡期限为被征收人腾空房屋之日起至产权调换房屋交付之日止。产权调换房屋为多层建筑的过渡期限为18个月；产权调换房屋为高层建筑的过渡期限为30个月。超过过渡期限在十二个月以内的，增付50%临时安置费；超过过渡期限在十二个月以上的，增付100%临时安置费。

5、停产停业损失补偿。因非住宅房屋的征收造成停产停业损失的，按被征收房屋（不包括装饰装修补偿金）评估价值的7‰补偿房屋产权人，补偿期限为6个月。

6、其他补偿。其他未明确的附属设施由项目实施主体根据实际情况拟定补偿方案进行补偿。

二、补助类别及标准

1、水和电补助：按3000元/户进行补助；安装三相电的，另补2000元/户。

2、网络通讯等补助：固定电话、宽带、网络有线电视补偿费：每项按200元/户进行补助。

3、最低补助：选择产权调换的，同一项目同一被征收人其新房调换和奖励面积少于50㎡的，按50㎡补齐；选择货币补偿的，同一项目同一被征收人其被征收房屋补偿和奖励金额低于10万元的，按10万元补偿。但对被征收人进行补助的房屋面积部分，不计算装饰装修、搬迁费等其他补偿，不享受奖励等优惠政策。在房屋征收范围公布确定后，被征收人对被征收房屋进行析产的，不享受最低面积保障。

三、奖励种类及标准

1、征收配合奖。房屋征收范围明确并告知被征收人后，被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的，每户奖励5000元。

2、签约腾房面积奖。被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议的，选择产权调换的，按被征收房屋建筑面积给予20%的奖励面积；选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积给予30%的奖励面积。

3、按期签约奖。被征收人在规定的签约时限内签订征收补偿协议的，每户给予3000元的按期签约奖。

4、按期搬迁奖。被征收人在房屋征收方案确定的签约期限内签订补偿协议并完成搬迁的，每户给予5000元的按期搬迁奖。

5、征收连带奖。为鼓励列入同一个征收项目的同单元、同一栋、同一小区或区域的被征收人相互做工作，自发积极主动搬迁，设立征收工作连带奖。在规定时间内签订协议并完成搬迁的同单元的被征收人每户每套奖励5000元；在规定时间内签订协议并完成搬迁的同栋的被征收人每户每套再奖励5000元；在规定时间内签订协议并完成搬迁的同一小区或区域的被征收人每户每套再奖励20000元。

6、购房奖励。被征收人在房屋征收方案确定的签约期限内签订征收货币补偿协议并按协议约定时间搬迁交房的，按被征收房屋建筑面积300元/㎡的标准享受购房奖励；如被征收人选择在本县范围内购买具有预售许可证的商品房，再按被征收房屋建筑面积300元/㎡的标准进行奖励。

上述奖励资金在被征收房屋腾空后一次性结算到位。

四、其他

1、选择货币补偿且在本县范围内购买具有预售许可证商品房的，可享受办证绿色通道，并享受棚改相关税费优惠政策。

2、被拆迁房屋的水、电、固定电话、宽带网络、有线电视户头由有关部门先予保留三年，被征收人可根据需要搬迁至本人其他住宅（开发小区除外）。

3、被征收人在规定的签约期限内签订征收补偿协议并符合保障性住房条件的，经本人申请在有房源的情况下可优先提供保障性住房，但须缴纳核定租金；不符合保障性住房条件，但有特殊情况的，经本人申请，棚改办核实签署意见后，在具有房源的情况下，由住房保障办统筹安排保障性住房，但须按市场价缴纳租金。

4、征收的奖励事项必须按规定要求在规定期限内完成；未达到规定要求或超过规定期限的，不予奖励。

5、奖励计算面积基数按征收房屋合法有效产权登记的面积或经有关部门认定为合法建筑的面积。